Principe de la lésion dans les contrats synallagmatiques
En principe, aux termes de l’article 1168 du Code civil, dans les contrats synallagmatiques, le défaut d’équivalence des prestations n’est pas une cause de nullité du contrat, à moins que la loi n’en dispose autrement. Au sein du Code civil, la prise en considération du prix lésionnaire, qui consiste dans une sorte d’erreur sur la valeur, n’est prise en considération qu’en cas de vente portant sur un immeuble. L’action en rescision est en revanche expressément exclue pour toutes les ventes qui ne peuvent être faites que d’autorité de justice.
Encadrement de la lésion en matière de vente immobilière
La lésion en matière de vente d’immeuble est encadrée par les articles 1674 et suivants du Code civil. Selon ce texte, “ si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ”. L’article 1683 ajoute que “ la rescision pour lésion n’a pas lieu en faveur de l’acheteur ”. En conséquence, seul le vendeur peut l'invoquer. Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente (art. 1675). Dans le cas d’une vente qui porte, selon la commune intention des vendeurs et de l’acheteur, sur un ensemble unique et indivisible, la lésion doit être examinée au regard du prix global fixé par l’acte de vente pour l’ensemble. L’action en rescision n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente (art. 1676).
Preuve de la lésion et recevabilité de l’action
La preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion (art. 1677). La décision, qui, en application de ce texte, autorise le demandeur à apporter la preuve de la lésion, n’a d’autorité de la chose jugée que sur le plan de la recevabilité de l’action, et non de l’existence de la lésion.
Choix de l’acquéreur en cas de lésion reconnue
L’article 1681 énonce que “ dans le cas où l’action est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total ”. L’acheteur est le seul à pouvoir proposer une revalorisation du prix pour éviter que la vente ne soit rescindée, le vendeur ne pouvant prétendre qu’à la rescision de la vente dès lors qu’il invoque la lésion. Lorsque l’acheteur choisit le rachat de la lésion, le supplément de juste prix qu’il doit payer doit correspondre, non à la valeur vénale de l’immeuble au moment où il a été vendu, mais à sa valeur réelle au moment où ce règlement complémentaire doit intervenir. Le dixième dont l’article 1681 autorise la déduction est celui du prix total, qui résulte des versements, initial et complémentaire, de l’acquéreur.
