Vente avec faculté de rachat
En dehors de la clause de réserve de propriété qui, en application du principe du consensualisme, retarde le transfert immédiat de propriété, le Code civil accorde une faculté de rachat ou de réméré au vendeur qui peut ainsi se réserver la reprise de la chose vendue moyennant la restitution du prix et le remboursement des divers frais occasionnés par la vente (art. 1589 C. civ.). Aucune disposition légale n'interdit, toutefois, aux parties à un pacte de réméré de déroger au principe de reprise du bien vendu en nature, ni de convenir d'un prix de reprise majoré.
Les conditions et limitations de la faculté de rachat
La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans. Si elle est fixée pour un terme plus long, elle est ramenée à ce terme (art. 1660), qui ne peut pas être prorogé par le juge, l'article 1661 précisant qu'il est de rigueur. Dans le cas où le vendeur n'exerce pas sa faculté de rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur conserve la propriété de la chose de manière irrévocable (art. 1662).
Le fonctionnement et les effets juridiques de la faculté de rachat
La faculté de rachat s'analyse en une condition résolutoire replaçant les parties en l'état où elles se trouvaient avant la vente. Cependant, elle ne prive pas la vente de son caractère parfait puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix et que tous les droits attachés à la propriété du vendeur sont transférés à l'acheteur qui peut ainsi disposer de l'immeuble vendu, le louer ou l'hypothéquer ou même le revendre. Seul le caractère irrévocable de la vente entre le vendeur et l'acheteur n'est pas acquis tant que le délai pour exercer le réméré n'est pas expiré. Le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l'acquéreur par la vente avec faculté de rachat, que par l'effet de l'exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente.
La déclaration d’intention et les obligations du vendeur
La déclaration d'intention d'exercer la faculté de rachat est, néanmoins, dépourvue d'effet, faute de versement effectif ou de consignation de la somme nécessaire dans le délai prévu par le contrat de vente. La vente n'est donc pas résolue et l'acquéreur reste propriétaire tant que le vendeur n'a pas satisfait à l'obligation de rembourser le prix et les frais qui lui incombe du fait de l'usage du pacte de rachat. L'article 1673 dresse une liste des remboursements à la charge du vendeur, qui doit non seulement rembourser le prix principal mais aussi les frais et coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du bien.
