Définition et formation de la vente par levée de l’option
Le consentement du bénéficiaire à la vente, par la levée de l'option, doit en principe intervenir dans le délai stipulé à la promesse, ou à défaut, dans un délai raisonnable. Par la levée de l’option, le bénéficiaire de la promesse unilatérale consent à conclure la vente aux conditions de la promesse. Le contrat de vente revêtant un caractère consensuel, l'exercice de l'option par le bénéficiaire suffit en principe à sa formation, en application de l'article 1589, alinéa 1er, du Code civil, selon lequel la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Conséquences juridiques en cas d’inexécution de la promesse
Dès lors, en vertu de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou provoquer la résolution du contrat de vente et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. Si, en pratique, le non-respect des stipulations de la promesse unilatérale de vente émane le plus souvent du promettant, qui, malgré la levée de l'option, refuse de vendre au bénéficiaire, celui-ci peut également être imputable au bénéficiaire.
Liberté du bénéficiaire face à son droit d’option
Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente étant libre de donner, ou non, son consentement à la vente en levant l'option, l'abandon de son droit d'option ne saurait lui être reproché, ni fonder un droit à réparation au bénéfice du promettant.
Indemnité d'immobilisation : modalités et effets
Le droit d'option conféré au bénéficiaire par le promettant l'étant souvent à titre onéreux, la promesse unilatérale de vente stipule alors le versement d'une “indemnité d'immobilisation”, qui représente en général 10 % du prix de vente, payable dès la conclusion de la promesse ou à l'expiration du délai d'option. Si le bénéficiaire lève l'option, l'indemnité constituera une avance sur le prix ; dans le cas inverse, elle restera due au promettant, sauf clause contraire. Si le bénéficiaire peut librement renoncer à lever l'option, il peut, dans certaines circonstances, être privé de la faculté d'exercer son droit, soit du fait de la caducité de la promesse, soit en cas de stipulation d’une clause de substitution, soit parce que le promettant a vendu le bien à un tiers, en violation de la promesse unilatérale. Dans cette dernière hypothèse, le bénéficiaire est bien évidemment fondé à obtenir du promettant, qui a manqué à la parole donnée, réparation de la perte de chance d'acquérir la chose. S’agissant du tiers, l’article 1124, alinéa 3, distingue selon sa bonne ou mauvaise foi en prévoyant que le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers, qui en connaissait l'existence, est nul. Le bénéficiaire pourra en outre à invoquer contre ce dernier, soit la faute à laquelle il s’est associé, soit la faute dont il s’est rendu coupable en acceptant d’acquérir l’immeuble dont il savait qu’il était l’objet d'une promesse unilatérale de vente antérieurement consentie. A l’inverse, le tiers de bonne foi qui ignorait l'existence d'une promesse antérieure, ne saurait être condamné à réparation. De plus, la vente réalisée avec un tiers à la promesse, de bonne foi, demeure valable, et opposable au bénéficiaire de la promesse antérieure, tiers à ladite vente.
