Définition de l'obligation de loyauté et de coopération
Comme le mandataire, le mandant doit exécuter le mandat loyalement. Cette obligation, d'origine prétorienne, prend sa source dans la bonne foi, visée à l'article 1104, alinéa 1er, du Code civil selon lequel “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”. L'obligation de loyauté impose au mandant de mettre le mandataire en mesure d'exécuter convenablement son mandat. Aussi, selon la Cour de cassation, le mandant doit-il prendre les mesures concrètes permettant à l'agent commercial de pratiquer des prix concurrentiels, lorsqu'il est informé des difficultés rencontrées par celui-ci, en raison de ventes parallèles. Les juges estiment en outre que le mandant est tenu à un devoir de coopération en vertu de l'obligation de bonne foi contractuelle. Le mandant ne doit pas, par son action comme son omission, adopter un comportement qui rendrait vaine l'exécution de sa mission par le mandataire. Le gérant d'une société fait preuve de réticence dolosive à l'égard du mandataire qu'il a chargé de rechercher des partenaires financiers en vue d'une prise de participation dans la société, lorsqu'il lui dissimule ses antécédents judiciaires extrêmement graves, qui, s'ils avaient été connus de ce dernier l'aurait empêché de contracter car leur connaissance rendait illusoire l'acceptation d'une quelconque participation dans la société. Le mandant qui confie un mandat non-exclusif de recherche d'acquéreur à un agent immobilier, se doit de ne pas conclure la vente avec un acquéreur potentiel présenté par ce dernier sans l'en avertir. En revanche, un mandataire, chargé d'un tel mandat, n’est pas fondé à reprocher à son mandant de ne pas l’avoir informé de ce qu'il avait été mis en contact avec un acquéreur potentiel par un autre intermédiaire, dès lors qu’en l'absence de clause d'exclusivité, l'obligation d'information à la charge du mandant dans le cadre d'un tel mandat se limite aux éléments nécessaires à sa bonne exécution.
Sanctions pour non-respect des obligations de loyauté et de coopération
Une indemnité forfaitaire peut être contractuellement stipulée pour sanctionner le non-respect par le mandant de son obligation de loyauté et de coopération. Ainsi, une clause pénale post-contractuelle prévue en cas de i) vente sans le concours du mandataire et sans l’en l’avertir, ii) vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l'intermédiaire du mandataire, ou iii) refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le vendeur au mandataire, doit recevoir application lorsque le mandant a vendu le bien à un acquéreur présenté par le mandataire, moins de deux ans après l'expiration de son mandat simple de vente, et sans l’en avertir.
