Aux termes de l’article 1584 du Code civil, la vente peut être faite sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Les ventes sous condition résolutoire sont extrêmement rares en pratique. La condition résolutoire entraîne la résolution de la vente lorsque la condition s'est réalisée, conformément à l'article 1304, alinéa 3, du Code civil qui définit la condition résolutoire comme celle dont l'accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. L'accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l'obligation sans remettre en cause les actes conservatoires et d'administration. Si les parties en ont convenu ainsi ou si les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, la rétroactivité peut être écartée (art. 1304-7).
La condition suspensive et son rôle dans la vente
La condition suspensive retarde la formation définitive de la vente. L'obligation dont l'exécution est suspendue devient pure et simple dès l'accomplissement de la condition, les parties pouvant prévoir que cet accomplissement rétroagira au jour du contrat (art. 1304-6). La vente sous condition suspensive, bien plus fréquente en pratique, peut revêtir plusieurs formes, telles que la vente à l'agréage ou à la dégustation (art. 1587), sous condition d'obtention d'un financement, soumise à une réitération par acte authentique ou encore la vente à l'essai (art. 1588). En cas de vente à l'agréage, les dispositions de l'article 1587 étant supplétives de la volonté des parties, la renonciation à celles-ci ne peut résulter de leur silence.
Règles légales et limites des conditions suspensives dans les contrats
Comme toute obligation conditionnelle, la condition suspensive doit dépendre d’un événement futur et incertain (art. 1304, al. 1, C. civ.). Cette exigence distingue la condition suspensive du terme subordonné à la réalisation d’un événement futur, mais certain auquel est soumise l'exigibilité ou l'extinction de l'obligation (art. 1305). La condition doit être licite et ne pas déroger à l'ordre public (art. 1304). Elle ne doit pas porter sur un élément essentiel à la formation du contrat. La réalisation de la condition ne doit pas non plus dépendre de la seule volonté d'une partie (art. 1304-2). En effet, la condition potestative entraîne la nullité de l'obligation et par voie de conséquence de la vente. Selon la jurisprudence, la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne confère pas à l'obligation un caractère perpétuel, quoique le contrat subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie.
Les conséquences juridiques de la défaillance d’une condition suspensive
La défaillance de la condition suspensive insérée au contrat de vente rend celle-ci inexistante. L'obligation et le droit corrélatif sont réputés n'avoir jamais existé. La défaillance non fautive fait rétroactivement obstacle à la naissance d'un lien de droit entre les parties et emporte la caducité du contrat. En revanche, il ne peut être attaché à la défaillance de la condition suspensive l'effet qui résulte de la condition résolutoire. Le contrat n'est pas résolu, mais caduc.
Enfin, une partie peut renoncer librement à la condition stipulée dans son intérêt tant qu'elle n'est pas accomplie ou défaillie (art. 1304-4 C. civ.).
