Les caractéristiques propres du local s’apprécient en fonction "de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public", "de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux", mais également “de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée” (art. R. 145-3 C. com.). Les questions de la situation du local dans l’immeuble et celle de la commodité de son accès pour le public sont liées. Le critère de la surface revêt une importance fondamentale. La méthode dite de “ pondération des surfaces ” réelles, qui tient compte des caractéristiques des lieux loués indépendamment du commerce qui y est exercé, constitue un outil qui permet d’arrêter la valeur locative du local. Il doit également être tenu compte, lors de l’appréciation des caractéristiques du local, "de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail", ainsi que "de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire".
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial (art. L. 145-4).
