Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement (art. L. 145-9 C. com.). A défaut, le contrat se prolonge automatiquement à l’échéance contractuelle. Lorsque les parties au bail ne donnent pas congé pour l’échéance contractuelle et que le contrat se prolonge par l’effet d’un accord tacite, elles conservent la faculté de mettre fin au bail, à tout moment, pour le dernier jour du trimestre civil.
Le congé peut être délivré lorsque le contrat arrive à son terme (art. L. 145-9), mais aussi de manière anticipée (art. L. 145-4). Il est donné obligatoirement par acte extrajudiciaire si son auteur est le bailleur. En revanche, si cette forme est imposée au preneur qui donne congé pour le terme contractuel, il a le choix entre acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour le congé à l’expiration d’une période triennale. Si le congé régulièrement délivré met systématiquement fin au bail en cours, il n'entraîne pas forcément le terme de la jouissance du locataire. En effet, le congé peut prendre la forme d'une demande de renouvellement ou être assorti d'une offre de renouvellement, et donner naissance à un nouveau bail.
Les parties sont tenues de délivrer congé au moins six mois avant le terme du bail contractuellement fixé (art. L. 145-9), ou avant le terme de la période triennale (art. L. 145-4). Le délai de six mois étant un délai minimal, les parties peuvent mettre fin à l'avance au contrat dès lors que le préavis est supérieur à six mois et qu’il n'en résulte aucun abus de droit ou convenir contractuellement d'un délai de congé supérieur au délai légal.
Lorsqu’il comporte une offre de renouvellement, le congé met fin au titre, sans pour autant mettre fin à la jouissance du locataire. Un nouveau bail naît et prend effet, en principe, à compter de l'expiration du bail précédent. Sans que soit requise une forme particulière, le preneur peut accepter le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur. Toutefois, l’acceptation du principe de renouvellement, qui résulte de l’envoi du congé, n’équivaut pas, à elle seule, à la conclusion d’un nouveau bail.
En revanche, le congé peut avoir pour effet de mettre fin tant au titre qu’à la jouissance du locataire lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement. Ce congé, qui emporte résiliation du bail, ouvre droit, pour le preneur, à une indemnité d’éviction au titre de l’atteinte portée à son droit au renouvellement, à moins que le bailleur justifie d'un motif grave et légitime.
Le congé constitue un acte irrévocable, qui ne peut pas être rétracté unilatéralement. La renonciation au bénéfice du congé reste néanmoins possible, dès lors que les parties expriment leur volonté non équivoque de poursuivre le bail.
