Définition de la résiliation de plein droit via la clause résolutoire
La résiliation du bail commercial peut résulter de l’application d’une clause insérée dans le bail, qui prévoit de plein droit la fin du contrat en cas de manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles. Si la clause résolutoire permet, en principe, de sanctionner les manquements des deux parties à leurs obligations contractuelles, elle est dans la majeure partie des cas stipulée uniquement au profit du bailleur. La clause résolutoire doit, dans tous les cas, exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention.
Mise en œuvre de la clause résolutoire : procédure et exigences
La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose la délivrance d’un commandement par lequel le bailleur fait connaître au locataire les infractions qui lui sont reprochées et l’informe du fait qu’il entend user du bénéfice de la clause résolutoire, s’il n’exécute pas ses obligations dans un délai imparti (art. L. 145-41 C. com.). Le commandement est exigé uniquement dans le cas où la résiliation du bail concerne un manquement à une obligation contractuelle. Le commandement doit nécessairement être délivré au preneur par acte extrajudiciaire. Il doit mentionner son auteur ou son destinataire, sous peine d'être affecté d’une irrégularité de fond qui n'est pas susceptible d'être couverte, ainsi que le délai minimal d’un mois dont dispose le locataire pour remédier au manquement invoqué.
Rôle du juge dans la résiliation de plein droit
La résiliation du bail commercial, en application de la clause résolutoire, est de plein droit et s’impose au juge. Le bailleur doit porter la demande de constatation de la résiliation devant le tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble, quel que soit le manquement invoqué (art. R. 145-23 C. com.).
Effets des délais de grâce sur la clause résolutoire
Le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, en octroyant des délais de grâce au preneur (art. L. 145-41, al. 2, C. com.), quel que soit le manquement à ses obligations. Le juge, qui octroie un délai de grâce, dispense le preneur, temporairement, de satisfaire au commandement. La décision accordant le délai de grâce suspend, en outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur, ainsi que les majorations d’intérêts ou les pénalités, prévues en cas de retard, pendant le délai fixé par le juge (art. 1343-5, al. 4). Que ce soit à l’expiration du délai imparti par le commandement ou à l’expiration du délai de grâce accordé par le juge, dès lors que le preneur ne s’est pas exécuté, ou s’est mal exécuté sans respecter les conditions fixées, la clause résolutoire reprend son plein effet.
