Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (art. L. 145-1), à l’exclusion des biens meubles. Le local se définit comme un espace clos et couvert dans lequel doit s’exercer la vente, c’est-à-dire un volume délimité par un sol, des murs et un plafond, qui fait partie d’un immeuble. En revanche, les critères de fixité et de solidité ne sont pas requis lorsqu’il s’agit d’un bâtiment existant au moment de la conclusion du bail. Le local doit également être permanent et stable. Le local doit être aménagé de sorte à pouvoir être accessible à la clientèle et constituer le lieu d’exploitation de l’activité commerciale ou artisanale du preneur. Est considéré comme principal, en cas de pluralité de locaux, celui qui répond aux conditions d’application du régime des baux commerciaux.
Les locaux accessoires sont également soumis au statut des baux commerciaux lorsque leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal (art. L. 145-1, I, 1°). Contrairement au local principal, le local accessoire n’est ni d’un lieu de vente ni un lieu accessible à la clientèle et dans lequel l’activité commerciale n’est pas exercée. Pour relever du statut des baux commerciaux, il doit cependant être complémentaire du local principal. Le local accessoire se distingue aussi de l’établissement secondaire dans lequel est exercée une activité commerciale à part entière justifiant l’immatriculation de ce dernier.
Enfin, le bail peut porter sur des locaux mixtes affectés pour partie à l’exploitation commerciale et pour partie à l’habitation. Il est, dans ce cas, en principe indivisible et les dispositions relatives au statut des baux commerciaux sont applicables pour l’ensemble des locaux, même si la partie d’habitation est plus importante que la partie affectée au fonds de commerce.
