Obligation de garantie du bailleur : définition et principes juridiques
Le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux donnés à bail (art. 1719 C. civ.). Il doit ainsi le garantir non seulement contre les vices cachés affectant la chose louée, mais aussi contre son fait personnel ou celui des tiers.
Jouissance paisible des lieux loués
La jouissance des lieux loués doit être assurée au preneur pendant toute la durée du bail. Dès lors, en cours d’exécution du bail, un bailleur ne peut détruire les locaux loués, même s’ils sont inoccupés par le preneur et que celui-ci ne justifie pas du paiement des derniers loyers. Le bailleur n’est, toutefois, pas tenu de lui assurer, en l’absence d’une stipulation expresse contraire et à défaut de circonstances particulières, le bénéfice d'une exclusivité dans l'immeuble loué pour son commerce.
Exigence de protection contre la concurrence déloyale
Cependant, même si aucune clause d’exclusivité n’est stipulée dans le bail, le preneur est en droit de demander réparation lorsqu’il résulte de circonstances particulières, l’intention frauduleuse du bailleur de favoriser une concurrence déloyale. Lorsque le bailleur s’engage à garantir l’exclusivité au preneur, il ne peut ni louer un local en vue de l’installation d’un commerce identique, ni exercer la même activité. Le preneur, qui bénéficie d'une clause d'exclusivité, peut, en outre, exiger que le bailleur fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat.
Garantie contre les vices ou défauts des lieux loués
Le bailleur est tenu de garantir le preneur contre tous les vices ou défauts affectant les lieux loués qui en empêchent leur usage, même s’il ne les a pas connus lors de la conclusion du bail commercial (art. 1721 C. civ.). Les parties peuvent y déroger par une clause expresse et non équivoque. La faute du preneur exonère le bailleur de son obligation de garantir les vices cachés qui affectent les lieux loués.
Modification des lieux loués et obligation de conservation
Par ailleurs, le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée, qui en constitue une composante. L’interdiction de modifier les lieux loués porte tant sur le local principal, dont le preneur dispose de la jouissance exclusive, que sur ses accessoires, tels que les entrées et les couloirs d’accès à des emplacements de parking. Les parties peuvent aménager conventionnellement la garantie du bailleur par une clause qui l’exonère des conséquences dommageables liées à son fait personnel, hors le cas de dol ou de faute lourde.
Sanctions en cas de manquement à l’obligation de garantie
Le bailleur, qui manque à son obligation de garantie, peut être condamné à faire cesser le trouble de jouissance, en lui interdisant de poursuivre la gêne occasionnée ou en l’obligeant à remettre en état les lieux loués, avec ou sans astreinte.
Garantie contre les troubles causés par des tiers
Le bailleur peut être également tenu de garantir le preneur des troubles commis par les tiers. Ainsi, il est responsable des troubles de jouissance, s’ils sont le fait de tiers dont il doit répondre, notamment lorsque les dommages causés au local, exploité par le preneur, ont pris naissance dans l'appartement voisin également loué par le bailleur. Il doit supporter la responsabilité des troubles commis par voie de fait, par des tiers lorsque par sa faute, il a rendu possible leur commission ou les a aggravés.
Protection contre les troubles de droit et risque d’éviction
Le bailleur doit aussi garantir le preneur des troubles de droit, qui sont le fait de tiers. En particulier, le risque d’éviction du preneur est caractérisé lorsque l’exploitation d’une partie des locaux est soumise au bon vouloir d’un tiers, qui dispose de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur.
Contenus associés
- Obligation de délivrance (bailleur)
- Obligation d’information (bailleur)
- Obligation de paiement (preneur)
- Obligation de réparations (bailleur)
- Obligation de réparations (preneur)
- Obligations respectives des parties (valeur locative)
- Obligation de restitution et de libération des lieux
- Obligation d’user des lieux loués selon leur destination
