La clause d’échelle mobile, qui fixe accessoirement un loyer de base indexé selon les variations du prix d'une denrée, d'un service ou d'un indice, consiste pour les parties à s’accorder sur la variation automatique du loyer, à des échéances déterminées, en fonction de cet indice en relation directe avec l'objet du contrat de bail commercial ou l'activité du preneur. Elle s’applique de plein droit sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur.
Si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (art. L. 145-39 C. com.). La variation du loyer de plus d'un quart s’apprécie uniquement au regard du prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La demande est recevable à tout moment dès lors que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande et le loyer précédemment fixé conventionnellement atteint 25 %. Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.
Lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart, le demandeur peut demander sa révision à la valeur locative, sans qu’il ne soit tenu d’établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que la réalité de la valeur locative des lieux loués. Le juge est tenu, sauf accord des parties sur une autre date, d’adapter le jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande. Le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande.
Lorsque le loyer a été révisé à la hausse, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. L’indice de base à retenir pour l’application de la clause d’indexation est l’indice publié à la date de la demande en révision.
La clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale. Dans ce cas, le loyer révisé doit être égal à la valeur locative, même si elle a varié en sens inverse de l'indice, dès lors que la valeur locative a varié de plus de 10 % par suite de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre la prise d'effet du bail et la demande en révision et qu'aucune révision amiable ou judiciaire n'est intervenue depuis la conclusion du bail.
