Le preneur et le bailleur ont la faculté de résilier le bail en cours, de manière anticipée, en donnant congé à l’expiration d’une période triennale (art. L. 145-4, al. 2 et 3 C. com.). Les conditions de ce congé diffèrent selon que son auteur est le preneur ou le bailleur.
Le preneur peut donner librement congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale. A l'exception du respect d'un délai de préavis, le congé n'a pas à mentionner une quelconque raison.
Le bailleur possède un droit à congé à l’expiration d’une période triennale à caractère conditionnel. Il peut donner congé de manière anticipée même code, afin de :
- construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
- réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
- transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
- exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière en secteur sauvegardé tel que défini par les articles L. 313-3 et L. 313-4 du Code de l’urbanisme nécessitant l’évacuation des locaux ;
- démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Les besoins pour lesquels le bailleur notifie la reprise doivent exister à la date à laquelle celle-ci doit se réaliser, et non à la date de la signification du congé. Hormis le cas de la surélévation, qui n'entraîne qu'une suspension temporaire du bail, l’exercice de ce droit de reprise représente pour le preneur une éviction définitive qui oblige le bailleur, en principe, à verser au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
