Définition et principes de l'éviction totale selon le Code civil
L'acquéreur évincé a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat même si le vendeur est de bonne foi. Le Code civil prévoit ainsi, aux articles 1630 et suivants, une série de sanctions en cas d'éviction de l'acquéreur par un tiers, qui diffèrent selon que l'éviction est totale ou partielle. Elles vont de l'obligation de restitution du prix ou de remboursement de la partie évincée à la résiliation. Au-delà des règles propres à la garantie d'éviction, l'article 1639 du Code civil renvoie pour les dommages et intérêts résultant pour l'acquéreur de l'inexécution de la vente aux règles générales établies au titre “Des contrats ou des obligations conventionnelles en général”.
Recours de l'acquéreur évincé : restitution et indemnités
Aux termes de l'article 1630 du Code civil, l'acquéreur évincé peut demander au vendeur, que la garantie soit promise ou qu'il n'ait rien été stipulé à ce sujet, la restitution du prix, ainsi que des fruits, s'il a été obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince, le paiement des frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur et de ceux faits par le demandeur originaire, des dommages-intérêts, ainsi que des frais et coûts loyaux du contrat. Le versement de dommages-intérêts suppose cependant que soit constatée l'existence d'un préjudice causé par l'éviction.
Restitution du prix et indemnisation de la valeur réelle du bien
La restitution du prix perçu par le vendeur représente la contrepartie de la chose remise par l'acquéreur, sans qu'aucune faute ne puisse être imputée à ce dernier. Elle peut être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Le vendeur doit ce que la chose vaut à la date de la décision constatant l'éviction. Deux hypothèses sont envisagées par le Code civil. Lorsque la chose vendue a subi une moins-value ou été détériorée considérablement, soit par la négligence de l'acheteur, soit par des accidents de force majeure, l'article 1631 prévoit que le vendeur n'en doit pas moins restituer le prix en totalité. Cependant, le montant peut être réduit, aux termes de l'article 1632 si l'acquéreur a tiré profit des dégradations faites par lui. La chose vendue peut, au contraire, connaître une plus-value. Dans ce cas, l'article 1633 impose au vendeur de payer la valeur qui dépasse le prix de vente au jour de l'éviction, même si cette augmentation est indépendante du fait de l'acquéreur. Le remboursement de la plus-value ne peut, toutefois, porter sur l'augmentation de valeur dépassant le prix de vente. Cette indemnité d'éviction à la valeur du bien à la date de la décision d’éviction peut être fixée en fonction de la valeur moyenne du mètre carré à cette date dans un secteur similaire.
Remboursement des réparations et améliorations apportées par l'acquéreur
Par ailleurs, l'article 1634 du Code civil prévoit le remboursement par le vendeur ou celui qui évince l'acquéreur de toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds. En outre, en vertu de l'article 1635, le vendeur qui a vendu de mauvaise foi le fonds d'autrui, sera obligé de rembourser à l'acquéreur toutes les dépenses, même voluptuaires ou d'agrément, que celui-ci aura réalisées.
Obligation de prise en charge des frais engagés par l'acquéreur
Enfin, le vendeur peut être redevable des “frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire”, ainsi que des “frais et loyaux coûts du contrat” (art. 1630, 4° et 5°, C. civ.). Ainsi, le vendeur peut être condamné au remboursement de l'indemnité d'occupation, à compter du jour où l'acquéreur évincé la devait au véritable propriétaire.
