Le loyer de base indexé consiste pour les parties à s’accorder sur la variation automatique du loyer, à des échéances déterminées, en fonction d’un indice en relation directe avec l'objet du contrat de bail commercial ou l'activité du preneur (art. L. 145-39 et R. 145-22 C. com.). Cette clause dite d’échelle mobile se distingue de la clause recette, laquelle comporte une somme fixe et une somme variable calculée en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur. Sa mise en œuvre revêt un caractère automatique, à la différence de la révision triennale légale prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui suppose l’accomplissement d’un certain nombre de formalités. En raison du caractère automatique de la clause, le silence ou l’oubli observé, même durablement, ne vaut pas, à lui seul, manifestation non équivoque de la volonté du bailleur de renoncer au bénéfice de l'indexation triennale du loyer qui n'a pas été réclamée au preneur depuis l'origine.
L’indice retenu doit être en relation directe avec l’objet du bail commercial ou l’activité du preneur. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, lesquels sont publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). La référence à un indice illicite est sanctionnée par la nullité, qui n’affecte pas la validité du bail commercial tout entier, même si elle a été qualifiée de déterminante par les parties. Si l'un des éléments retenus pour le calcul vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que dans les conditions de la révision triennale légale (art. R. 145-22).
Le loyer varie à chaque parution de l’indice selon une certaine période convenue entre les parties. Il existe deux méthodes de calcul différentes pour le loyer indexé, dans le cadre d’une indexation annuelle :
- la première consiste à appliquer le nouvel indice du trimestre, tel que convenu dans la clause, au loyer de l’année précédente, l’indice de base devenant l’indice du même trimestre correspondant à l’année antérieure ;
- la seconde permet de conserver l’indice de base convenu dans le bail initial et d’appliquer au loyer initial le nouvel indice du même trimestre correspondant à l’année de révision.
