Nature et types de perte de la chose louée
La destruction de la chose louée peut s'entendre de la perte matérielle, mais aussi de la perte juridique de la chose louée. Lorsque l’état de l’immeuble implique des travaux dont le coût s’avère excessif pour assurer l’usage auquel le bien est destiné ou lorsque son usage ou sa jouissance, conformément à sa destination, est devenu impossible, indifféremment du coût des travaux, la destruction de l’immeuble est totale. La destruction peut aussi être partielle. Elle s'entend de toute circonstance diminuant sensiblement l'usage de la chose, la perte partielle de la chose louée pouvant être définitive ou temporaire.
Conséquences juridiques de la destruction par cas fortuit
La destruction totale ou partielle à la suite d'un cas fortuit entraîne la résiliation du bail de plein droit (art. 1722 C. civ.). Un événement revêt un caractère fortuit lorsqu’il est indépendant de la volonté des parties et que la destruction des locaux loués ne peut être imputée à aucune d’elles. L’automaticité de la résiliation ne joue qu’en cas de destruction totale. Si la destruction est partielle, le preneur dispose de la faculté de choisir, selon les circonstances, entre la diminution du prix ou la résiliation du bail. Seul le preneur peut, dans ce cas, demander la résiliation du bail.
Impact de la destruction due à une faute des parties
La destruction totale ou partielle des locaux loués résultant d’une faute imputable à l’une des parties, tel que le manquement du bailleur à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ou à la garantie de la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail, entraîne la résiliation du bail. Contrairement à la destruction des locaux par cas fortuit, compte tenu de l’existence d’une faute, des dommages-intérêts peuvent être mis à la charge de la partie dont la faute a entraîné la perte. Lorsque la faute est imputable au locataire, il est dispensé à compter de la constatation de la destruction, du paiement des loyers postérieurs à la perte, le bailleur ne pouvant prétendre qu’à des dommages-intérêts. Les dommages-intérêts ne doivent comprendre que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.
