Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués (art. L. 145-8 C. com.). Il est acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi. Le preneur peut valablement y renoncer si la renonciation est postérieure à la naissance du droit au renouvellement. En effet, sont réputées non écrites toutes clauses de renonciation au droit au renouvellement insérées dans le bail commercial lors de sa conclusion. Sont également réputées non écrites certaines clauses qui, sans être de véritables clauses de renonciation au droit à renouveler le bail, en limitent grandement le principe, telles que celle qui impose une exploitation personnelle du fonds par le preneur pendant les trois dernières années, laquelle emporte impossibilité de céder le bail pendant cette période ou enferme dans un délai fixe le droit, pour le preneur, de solliciter le renouvellement et exonère le bailleur du versement d'une indemnité d'éviction. Certains aménagements conventionnels ne font toutefois pas échec au droit de renouveler le contrat de location. Les parties sont libres de convenir d’une prorogation plutôt que d’un renouvellement.
La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail suppose l’existence d’un bail portant sur un local ou un immeuble, l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans les lieux loués, et l’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.
