Exigence de prix réel et sérieux dans un contrat de vente
Le prix de de la chose vendue doit être réel et sérieux. Aux termes de l'article 1169 du Code civil, “ un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ”.
Conséquences de la dissimulation partielle du prix
Or, il peut être tentant pour les parties à une vente de dissimuler une partie du prix réel d’un immeuble ou d’un fonds de commerce pour des raisons fiscales, par exemple. Dans une telle hypothèse, selon la jurisprudence, la dissimulation d’une partie du prix de vente entraîne la nullité de la convention secrète sans affecter la validité de l’acte ostensible, que les deux conventions soient ou non indivisibles.
Prix dérisoire et requalification en donation déguisée
Afin de masquer une donation, un vendeur peut également fixer un prix de vente dérisoire : le vendeur apparent, en réalité donateur, est animé d'une intention libérale à l'égard de l'acheteur apparent, en réalité donataire. L'animus donandi peut, notamment, se déduire tant de la modicité du prix que, par exemple, du maintien dans les lieux jusqu'au décès du vendeur apparent. Dans un tel cas, la vente ne peut être annulée pour défaut de prix sérieux, mais peut être requalifiée en donation déguisée si l’acte respecte les conditions de forme légalement requises pour la vente dont elle emprunte l’apparence.
Distinction entre prix lésionnaire et prix dérisoire
La vente d'une chose à prix très bas n’est cependant pas nécessairement synonyme de prix dérisoire ou illusoire. De façon générale, le prix s’apprécie au regard du montant stipulé par les parties, indépendamment des modalités particulières de versement. Selon la Haute juridiction, le caractère dérisoire du prix doit être écarté, lorsque la vente a été consentie pour un montant non négligeable, même si le prix peut s’avérer lésionnaire. En d’autres termes, le prix lésionnaire existe, même s’il est insuffisant, contrairement au prix dérisoire, qui équivaut à une absence de prix. Dès lors, la vente ne peut être annulée pour absence de prix, mais peut être résolue pour autant qu’elle relève du domaine de la lésion.
Comme l’indétermination du prix, le défaut de prix sérieux est sanctionné par l'annulation du contrat de vente.
