Définition et conditions de la résolution judiciaire d’un bail commercial
Le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (art. 1741 C. civ.). La partie envers laquelle l’obligation contractuelle n’a pas été exécutée, ou l’a été imparfaitement, peut demander en justice la résolution du contrat si l’inexécution est suffisamment grave pour entraîner la fin du lien contractuel (art. 1224 C. civ.). L’inexécution contractuelle n’a pas à être fautive. Il suffit que l’une des obligations objet du contrat n’ait pas été exécutée. Elle peut même résulter du fait d’un tiers. La résolution judiciaire n’est pas, non plus, subordonnée à l’existence d’un préjudice. Le manquement contractuel se suffit à lui-même, à condition, néanmoins, qu’il soit suffisamment grave pour justifier la résolution. L’action en résolution judiciaire du bail n'est, en outre, pas subordonnée, sauf clause contraire, à la délivrance d'une mise en demeure d'avoir à cesser l'infraction au contrat ou d’un commandement.
Droit d’agir en justice malgré la présence d’une clause résolutoire
La résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse (art. 1227 C. civ.). Ni l’insertion d’une clause de résolution au sein du bail commercial, ni sa mise en œuvre ne peuvent priver les parties de leur droit d’agir en justice aux fins d’obtenir la résolution. Cependant, afin de pouvoir exercer l’action en résolution du bail, le bailleur doit renoncer à la clause résolutoire. Cette renonciation, qui ne se présume pas, doit résulter d’actes positifs, accomplis volontairement et en connaissance de cause, manifestant de manière non équivoque son intention.
Effets et conséquences de la résolution judiciaire sur le contrat de bail
La résolution prend effet à la date fixée par le juge, ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice (art. 1229 C. civ.). La résolution met fin au contrat. Elle n’opère, en principe, que pour l’avenir et non pas pour le temps où la convention a été régulièrement exécutée, compte tenu de la nature du bail commercial qui constitue un contrat synallagmatique à exécution successive. Le preneur aux torts duquel le bail commercial a été résilié, dès lors qu’il devient un occupant sans droit ni titre, est tenu, à compter de la résiliation, au paiement d'une indemnité d'occupation, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation. Des dommages-intérêts peuvent également être mis à la charge de la partie défaillante. Dès lors que l’inexécution ou l’exécution imparfaite a eu lieu dès l’origine, la résolution judiciaire entraîne l'anéantissement rétroactif du bail et les prestations échangées, qui ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, devront être restituées intégralement par les parties (art. 1229).
