Définition des prix couramment pratiqués dans le voisinage
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, qui peuvent permettre de déterminer la valeur locative concernent des locaux équivalents eu égard à la situation de l'immeuble, aux surfaces disponibles, à leur distribution, à l'état de vétusté, à leurs caractéristiques, à la destination des lieux, ainsi qu’aux facteurs locaux de commercialité fixé (art. R. 145-7 C. com.). Il convient de retenir les loyers fixés pour des commerces qui bénéficient de facteurs de commercialité similaires. Le seul constat d’une évolution notable, au cours du bail, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ne suffit pas à autoriser le déplafonnement du loyer.
Méthode de calcul de la valeur locative à partir des loyers de référence
La valeur locative ne peut résulter de la moyenne arithmétique des loyers unitaires sélectionnés. Elle doit être déterminée à partir du rapprochement des éléments de comparaison, analysés séparément, lesquels tiennent compte non seulement des locations nouvelles mais également des renouvellements amiables et des fixations judiciaires, outre les autres éléments visés par le Code de commerce.
Utilisation des prix du voisinage à titre indicatif
À défaut d’équivalence, les prix référencés dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, tout en tenant compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement.
