Impact des restrictions et obligations sur la diminution de la valeur locative
Les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (art. R. 145-8 C. com.). Emporte nécessairement une diminution de la valeur locative la clause d’un bail commercial qui fait interdiction au preneur d'apposer une enseigne ou une plaque sur les locaux loués. Lorsque le bail commercial met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, cette obligation constitue également une charge exorbitante de droit commun qu’il convient également de déduire de la valeur locative.
Avantages particuliers du preneur comme facteurs de majoration de la valeur locative
Certains avantages particuliers conférés au preneur peuvent constituer des facteurs de majoration de la valeur locative. Une durée de jouissance supérieure à neuf ans procure ainsi au preneur un avantage justifiant une majoration de la valeur locative. De même, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Lorsque le bailleur a contribué, au cours du bail, au financement de travaux d'amélioration, il est en droit de les invoquer, au titre d’un déplafonnement du loyer, lors du premier renouvellement du bail, mais n’est pas recevable à le faire lors d’un renouvellement ultérieur. Les travaux d’amélioration se distinguent, lorsqu’ils sont financés par le preneur, des modifications propres aux caractéristiques des lieux loués, lesquelles obéissent à un régime différent et doivent être invoquées, au titre du déplafonnement du loyer, dès le premier renouvellement consécutif à ces modifications.
Rôle des obligations légales et charges dans le déplafonnement du loyer
Enfin, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer (art. R. 145-8). Ainsi, le loyer minoré, qui précède immédiatement le renouvellement, justifie le déplafonnement du nouveau loyer.
Contenus associés
- Obligation de délivrance (bailleur)
- Obligation de garantie (bailleur)
- Obligation d’information (bailleur)
- Obligation de paiement (preneur)
- Obligation de réparations (bailleur)
- Obligation de réparations (preneur)
- Obligation de restitution et de libération des lieux
- Obligation d’user des lieux loués selon leur destination
