Principe général et interdiction légale de la sous-location
Si l’article 1717 du Code civil pose le principe général de liberté du preneur de sous-louer, tant que cette faculté ne lui a pas été interdite, le législateur renverse ce principe pour les baux commerciaux, consacrant une interdiction générale, et soumet la sous-location des locaux commerciaux à un régime particulier (art. L. 145-31 et L. 145-32 C. com.).
Conditions et modalités d’autorisation de la sous-location
Toute sous-location, totale ou partielle, est interdite, sauf si elle a été autorisée par le bailleur et si celui-ci a régulièrement concouru à l’acte (art. L. 145-31). L’autorisation de sous-louer les locaux peut résulter soit d’un accord du bailleur, soit d’une clause du bail prévoyant expressément la sous-location. Le locataire est tenu de lui notifier, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son intention de sous-louer les locaux et de le convoquer à la signature de l’acte. Le bailleur dispose de quinze jours pour faire connaître au preneur s’il entend concourir à l’acte. La sous-location peut être tacitement autorisée lorsque le propriétaire renonce à se prévaloir de l’inobservation des conditions de validité du sous-bail, effaçant ainsi l’irrégularité de la sous-location.
Effets juridiques d’une sous-location irrégulière
La sous-location irrégulière n'est pas opposable au propriétaire des lieux mais tant que le locataire principal conserve la jouissance des lieux, la sous-location produit tous ses effets dans les rapports entre les parties contractantes. Cependant, l’irrégularité de la sous-location permet au propriétaire des lieux de remettre en cause le bail principal : il peut agir en résiliation du bail principal ou refuser son renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Le locataire principal perd également son droit au renouvellement qui ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués.
Renouvellement du sous-bail et droits des sous-locataires
En revanche, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient du propriétaire. Ainsi, lorsque le bail principal est en cours ou a fait l’objet d’un renouvellement, le sous-locataire qui souhaite le renouvellement de son sous-bail, devra le demander au locataire principal qui conserve ses droits. Le droit au renouvellement ne s’exerce pas de la même manière en cas de sous-location partielle des locaux. Afin que le sous-bail puisse faire l’objet d’un renouvellement directement par le bailleur, les locaux occupés ne doivent pas être indivisibles, matériellement ou dans la commune intention des parties, de ceux occupés par le locataire principal (art. L. 145-32).
Réajustement du loyer principal en cas de sous-loyer supérieur
Lorsque le montant du sous-loyer est supérieur à celui du loyer principal, le propriétaire des locaux qui doit percevoir les bénéfices de sa propriété et non le locataire, peut agir en réajustement afin d’obtenir une augmentation correspondante du loyer de cette dernière (art. L. 145-31). La fixation du montant de la majoration dépend en principe de l’accord des parties. A défaut d’accord, la majoration est déterminée selon les règles applicables à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
