Les modalités de paiement du loyer et les recours en cas d’impayés
Le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux échéances convenues, jusqu’au terme de celui-ci, sans que le bailleur n'ait à justifier d'un préjudice (art. 1728 C. civ.). Les parties doivent déterminer la date, le mode et le lieu du paiement du loyer, au moment de la conclusion du bail commercial, et notamment convenir s’il s’agit d’un paiement mensuel, trimestriel, semestriel ou encore annuel, et s’il doit être effectué d’avance ou à terme échu. Il appartient au preneur de justifier qu'il s'est libéré du paiement des loyers. Le bailleur est tenu de justifier l’existence et l’exigibilité du loyer et des charges. En cas d’incident de paiement, le bailleur dispose de la faculté d’agir contre le preneur soit pour lui réclamer le règlement des loyers échus, accompagné, le cas échéant, des pénalités stipulées dans le contrat, soit pour demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, ou encore pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire. Il peut également refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction lorsqu’est caractérisé un motif grave et légitime du fait des loyers et charges échus non réglés.
Inventaire et répartition des charges locatives entre bailleur et preneur
Le contrat de bail doit, en outre, comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées à ce bail, qui indique leur répartition entre le bailleur et le preneur (art. L. 145-40-2 C. com.). L’inventaire doit faire l’objet d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur. Cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi (art. R. 145-36). Certaines charges locatives ne sont cependant pas imputables au preneur, telles que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ou à la réalisation des grosses réparations (art. R. 145-35). Dans un ensemble immobilier, le bail doit déterminer la répartition des charges entre les différents locataires occupant l’immeuble, qui est fonction de la surface exploitée, et dont leur montant correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des lieux loués, étant précisé que cette répartition entre locataires peut conventionnellement faire l’objet d’une pondération, laquelle est portée à leur connaissance (art. R. 145-35).
Répartition des impôts, taxes et redevances entre bailleur et preneur
Enfin, tout comme les charges, le bail doit comprendre un inventaire des catégories d’impôts, taxes et redevances indiquant leur répartition entre bailleur et preneur (art. L. 145-40-2). Est interdite toute imputation au preneur des impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. En revanche, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (art. R. 145-35, 3°). L’imputabilité de ces taxes au preneur suppose une stipulation expresse du bail en ce sens. Dans un ensemble immobilier, le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au preneur doit strictement correspondre au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des lieux loués. Ne peuvent être imputés au preneur les impôts, taxes et redevances relatifs à des locaux vacants situés dans un ensemble immobilier, ou imputables à d’autres locataires de l’immeuble (art. R. 145-35, 5°).
Contenus associés
- Obligation de délivrance (bailleur)
- Obligation de garantie (bailleur)
- Obligation d’information (bailleur)
- Obligation de réparations (bailleur)
- Obligation de réparations (preneur)
- Obligations respectives des parties (valeur locative)
- Obligation de restitution et de libération des lieux
- Obligation d’user des lieux loués selon leur destination
