Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité. Il peut s’agir d’un fonds de commerce ou artisanal. Le fonds de commerce se compose d’éléments tant corporels (mobilier commercial, matériel ou outillage), qu’incorporels (enseigne, nom commercial, droit au bail, clientèle, achalandage). S’il manque un élément essentiel du fonds, le bénéfice du statut est refusé au preneur.
Le fonds exploité dans les lieux loués doit appartenir au commerçant, à l’industriel ou à l’artisan pour relever du statut protecteur des baux commerciaux. Le preneur doit disposer d’une clientèle qui lui soit propre, laquelle doit être réelle et certaine, c’est-à-dire effective, sans que celle-ci ne puisse être future ou potentielle. La clientèle doit être personnelle au preneur. Lorsque le commerce est intégré dans un ensemble commercial plus vaste, au-delà de l’exigence d’une clientèle propre distincte, la jurisprudence exige que le preneur justifie d’une autonomie de gestion pour bénéficier du statut des baux commerciaux. Le preneur doit pouvoir réunir autour des lieux loués une clientèle personnelle, mais il n’est pas nécessaire que la clientèle personnelle du commerçant présente un caractère prépondérant par rapport à celle de l’exploitant principal. Le distributeur appartenant à un réseau, qui exploite son activité dans des locaux dont il est locataire, peut aussi bénéficier du statut des baux commerciaux dans la mesure où il assume les risques de son exploitation et où il existe une clientèle propre attachée à son fonds par son savoir-faire.
Un preneur exploite un fonds de commerce dans les lieux loués et bénéficie du statut lorsqu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés, possède un nom commercial, remplit les obligations imposées aux commerçants et dispose d’une clientèle propre. Cependant, il faut également que cette exploitation soit effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. L’effectivité de l’exploitation du fonds suppose qu’elle ait lieu dans le respect des obligations légales et conventionnelles.
