Le bailleur est tenu, par la nature du contrat de bail, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce (art. 1719 et 1720 C. civ.). Le contrat de bail commercial constitue un titre d’occupation qui oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée tout au long de l’exécution du contrat sous réserve que ce dernier informe le bailleur des désordres survenant en cours de bail.
L’obligation de délivrance suppose la livraison d’un bien conforme en droit commun des contrats. Les lieux doivent être conformes à la destination prévue par le bail commercial. Il est tenu d’en garantir l’accessibilité mais pas la commercialité.
Le bailleur doit également s’assurer du clos et du couvert des locaux lors de la conclusion et pendant toute la durée de la location, et effectuer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur. Cependant, il peut y être dérogé à l’obligation de livrer les lieux en bon été de réparations par des conventions particulières permettant d’imputer au preneur la prise en charge de certains travaux. La clause ne doit toutefois pas exonérer le bailleur de délivrer un bien en état de servir à l’usage contractuellement prévu.
Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance lorsqu’elle dépend de la situation administrative ou juridique des locaux donnés à bail dont il a, seul, qualité pour s’assurer de leur usage prévu par le bail et de leur conformité au regard des différentes règles applicables. Il ne peut ainsi donner à bail un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire.
Il ne peut pas non plus se soustraire à son obligation de délivrance lorsqu’un tiers, dont il doit répondre, s’est maintenu dans les lieux et empêche leur prise de possession par le preneur.
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