À l’issue des trois premières années, chacune des parties dispose de la faculté de demander la révision du loyer, même en l’absence de disposition contractuelle en ce sens (art. L. 145-38 C. com.). La révision triennale concerne toutes les locations soumises au statut des baux commerciaux. Aucune clause du bail ne peut faire obstacle à cette révision légale.
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Les trois années doivent être révolues. Aucune demande en révision ne peut être effectuée l’année du renouvellement. La demande en révision est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit préciser à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.
La révision triennale légale se distingue de la clause d’échelle mobile en ce qu’elle exclut toute automaticité des majorations ou diminutions du loyer révisé. Une demande en révision du loyer, à l’initiative de l’une des parties au contrat de location, nécessite l’acceptation de l’autre partie. A défaut, le loyer révisé est fixé judiciairement. L'acceptation de la demande de révision peut résulter tant d'un écrit, que du règlement des augmentations de loyer. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande en révision du loyer.
Le loyer révisé est en principe fixé à la valeur locative, étant précisé qu’en aucun cas il ne peut être tenu compte, pour son calcul, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Lorsque la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'est pas apportée, la variation du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (art. L. 145-38, al. 3, C. com.). Il est impossible de réviser le loyer à la baisse lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours, qui constitue le loyer plancher. Le calcul de la révision légale s'effectue en tenant compte des indices, d'une part, du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, et, d'autre part, du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation du loyer, ou celui en vigueur lors de la signature du bail, s’il s’agit d’une première révision. Il n’est pas possible d'organiser contractuellement un mode de calcul différent qui contreviendrait aux dispositions d'ordre public de la révision.
Le loyer révisé peut être déplafonné lorsqu’est apportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Lorsque les conditions du déplafonnement sont remplies, le loyer révisé est fixé à la valeur locative quel que soit le sens de la variation, même si celle-ci est inférieure au loyer en vigueur. La modification des facteurs locaux de commercialité doit impérativement être intervenue entre la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et la date de demande en révision. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire (art. R. 145-6). Une évolution négative des facteurs locaux profite au preneur qui peut demander un déplafonnement du loyer révisé à la baisse, alors qu’une évolution positive profitera au bailleur qui pourra solliciter un loyer supérieur à la variation indiciaire, mais dans ce dernier cas, l’augmentation ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
