La convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Elle n’est pas soumise au statut des baux commerciaux (art. L. 145-5-1). Cette convention, qui confère le droit de se servir d’une chose et de la restituer en fin de contrat, se distingue du prêt d’usage, qui suppose la gratuité, par son caractère nécessairement onéreux, et du bail par l'absence de garantie d'une jouissance paisible à l’occupant, celle-ci pouvant être révoquée à tout moment par le propriétaire. Les parties sont libres de fixer les modalités de la convention, quant à sa forme, écrite ou verbale, mais également quant à leurs obligations respectives, à condition que la précarité soit caractérisée de manière objective et justifiée par des circonstances particulières, la seule référence à la notion de précarité dans la convention ne suffisant pas. La convention d’occupation précaire ne doit toutefois pas être un moyen de contourner les dispositions d’ordre public relatives au statut des baux. Ainsi, une convention intitulée "acte de concession précaire et révocable" peut être requalifiée en bail commercial lorsque, dès l’origine, le bailleur a entendu, de mauvaise foi, soustraire cette convention au statut des baux commerciaux.
La précarité se caractérise par la fragilité du droit de l’occupant, qui se traduit par le caractère provisoire de la mise à disposition des lieux, et non par sa durée plus ou moins longue, par la modicité de la redevance, l’absence d’obligation d’entretien des lieux par l’occupant ou de charge locative. Elle peut résulter du caractère limité du droit de jouissance de l’occupant. Les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient le bail précaire doivent exister au jour de la signature.
