Obligation du bailleur en matière de grosses réparations
Le bailleur est tenu des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, qui ne peuvent être mises à la charge du preneur (art. R. 145-35, 1° C. com.), des travaux de remise en état ou de mise en conformité, même s’ils relèvent de l’obligation d’entretien, sauf stipulation expresse contraire, des réparations locatives occasionnées par la vétusté (art. 1755 C. civ.) ou par un événement de force majeure, ainsi que des réparations urgentes (art. 1724 C. civ.).
Nature des grosses réparations
Les grosses réparations comprennent celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, à l’exception de toutes les autres réparations qui sont d’entretien (art. 606 C. civ.). La réfection totale de la toiture ou les dépenses relatives aux travaux de ravalement, dès lors qu'elles relèvent des grosses réparations, ne peuvent pas être imputées au preneur (art. R. 145-35, 2°).
Travaux prescrits par l’autorité administrative
Les travaux prescrits par l'autorité administrative, même s’ils relèvent de l'obligation d’entretien, sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. En dehors des grosses réparations, les parties peuvent prévoir la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité. Le preneur contractuellement tenu des travaux de mise en conformité doit, toutefois, solliciter au préalable l’autorisation expresse et écrite du bailleur pour les faire réaliser. Enfin, le bailleur n’a pas à supporter la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative qui n’ont pas pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle et ne sont devenus nécessaires qu’en raison de l’utilisation que le preneur fait des locaux et de ses installations.
En dehors des grosses réparations, les parties conservent la possibilité de préciser dans le bail, de manière expresse, les réparations rendues nécessaires par la vétusté des lieux loués que le preneur prendra en charge, en indiquant notamment qu'il s’engage à faire, dès son entrée dans les lieux, toutes les réparations et remises en état que requiert l’état des locaux, y compris celles nécessitées par la vétusté ou l’usure.
Réparations urgentes et leur impact sur le bail
Enfin, l’article 1724 du Code civil réserve au bailleur la faculté de réaliser des réparations urgentes dans les lieux loués qui ne peuvent être différées, le preneur pouvant durant le temps des travaux être privé de la jouissance des lieux. Au-delà de 21 jours, le prix du bail devra, cependant, être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur est privé. Les parties peuvent néanmoins introduire une clause de souffrance qui prive le preneur de toute diminution ou indemnité, à condition que la clause n’exonère pas le bailleur de ses obligations, ni ne justifie une gêne trop importante à la jouissance des lieux par le preneur. Ces travaux ne peuvent dans tous les cas modifier substantiellement les locaux donnés à bail (art. 1723 C. civ.).
Contenus associés
- Obligation de délivrance (bailleur)
- Obligation de garantie (bailleur)
- Obligation d’information (bailleur)
- Obligation de paiement (preneur)
- Obligation de réparations (preneur)
- Obligations respectives des parties (valeur locative)
- Obligation de restitution et de libération des lieux
- Obligation d’user des lieux loués selon leur destination
