Respect de la destination des lieux loués par le preneur
Le preneur doit user des lieux loués, raisonnablement, et suivant la destination qui leur a été donnée par le bail commercial, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention (art. 1728 C. civ.). Le preneur qui n’use pas des lieux loués raisonnablement ou les emploie à un autre usage que celui auquel ils ont été destinés, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, s’expose selon les circonstances à la résiliation du bail (art. 1729) ou à l’application d’une éventuelle clause résolutoire, à la remise en état des lieux, ainsi qu’au versement de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Clause de destination : modalités et interprétation dans le bail commercial
Les parties peuvent stipuler au bail une clause de destination qui doit être rédigée en termes clairs et précis. Cette clause l’emporte sur la clause relative à la description des lieux loués. Il peut être déduit de l’absence de mention de destination des lieux, de commerce autorisé, de restriction ou interdiction d’une activité commerciale quelconque, que l’intention commune des parties est de n’apporter aucune limitation à la liberté professionnelle du preneur. Lorsque le bail prévoit que les locaux loués font l’objet d’une destination multiple, deux situations doivent être distinguées : soit il est précisé que le preneur est tenu ou non d’exercer dans les lieux toutes les activités indiquées dans la clause de destination, soit il n’est rien stipulé et dans ce cas, le preneur n’est pas obligé d’exploiter toutes les activités énumérées au bail. Les parties peuvent décider, d’un commun accord, de modifier conventionnellement la destination du bail, notamment par le biais d’un avenant ou d’un accord tacite du bailleur, qui doit être non équivoque, et ne peut, en aucun cas, résulter d’une simple tolérance.
Réglementation des travaux effectués par le preneur dans les lieux loués
Il est en outre interdit au preneur d’apporter un changement au bien loué et d’effectuer des travaux dans celui-ci ou touchant au gros œuvre, sans l’autorisation du bailleur, même s’ils sont justifiés par la vétusté des lieux. Les parties peuvent aménager conventionnellement les conditions dans lesquelles le preneur pourra effectuer des travaux dans les lieux loués, avec l’autorisation du bailleur. L’autorisation sous conditions du bailleur tout comme son refus ne doivent pas revêtir un caractère abusif. Le preneur qui effectue des travaux en violation de la clause, qui soumet leur exécution à l’autorisation du bailleur, s’expose à la résiliation du bail commercial ou la mise en œuvre de la clause résolutoire et peut ouvrir droit à réparation au bailleur. Lorsque le preneur prend à bail des locaux à destination d’hôtels ou de débit de boissons, le bailleur ne peut s’opposer, sauf convention contraire, à l’exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le preneur, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité, même si ces travaux entraînent une modification dans la distribution des lieux loués.
Prévention des troubles de voisinage causés par le preneur
Le preneur ne doit, enfin, pas commettre de troubles du voisinage, tels que des nuisances sonores ou olfactives. En application du principe selon lequel “nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage”, le bailleur, qui peut être responsable in solidum avec son preneur des nuisances commises par ce dernier, doit mettre tout en œuvre pour faire cesser le trouble.
Contenus associés
- Obligation de délivrance (bailleur)
- Obligation de garantie (bailleur)
- Obligation d’information (bailleur)
- Obligation de paiement (preneur)
- Obligation de réparations (bailleur)
- Obligation de réparations (preneur)
- Obligations respectives des parties (valeur locative)
- Obligation de restitution et de libération des lieux
