Définition et conditions du bail de courte durée
Les parties peuvent opter, de manière claire et non équivoque, pour la conclusion d’un bail de courte durée et déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (art. L. 145-5, al. 1er). Il est possible de convenir d’une durée moindre. Aucune forme particulière n’est imposée aux parties, même si l’écrit est conseillé. Le bail de courte durée obéit aux articles 1708 et suivants du Code civil relatifs au bail civil de droit commun. Le bail dérogatoire est un contrat à durée déterminée, dont la résiliation est impossible sans un commun accord entre le bailleur et le locataire.
Expiration et conséquences du bail dérogatoire
Le bail dérogatoire cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (art. 1737 C. civ.). À l’expiration du bail dérogatoire, soit le preneur est maintenu en possession des lieux, auquel cas naît un nouveau bail, soit le contrat est renouvelé ou un nouveau bail est conclu.
Maintien en possession et formation d’un nouveau bail
Si à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux (art. L. 145-5, al. 2). Il appartient au bailleur qui souhaite échapper au mécanisme de l’article L. 145-5 du Code de commerce, de manifester, avant la date contractuelle d’expiration du bail dérogatoire, sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle avec le preneur, la charge de la preuve lui incombant. Le preneur, qui se maintient dans les lieux contre la volonté du bailleur, devient occupant sans droit ni titre à l’issue du bail dérogatoire, notamment lorsque le bailleur a clairement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles.
Transformation en bail commercial après trois ans
Il se forme, à l’expiration du délai de trois ans, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Dans ce cas, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans et le preneur est admis au bénéfice de la propriété commerciale. Les règles statutaires étant applicables, le nouveau bail est soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, à condition toutefois qu’elles ne soient pas contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux.
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