Résiliation unilatérale par les parties
La résiliation du bail peut intervenir unilatéralement ou d’un commun accord. Le preneur et le bailleur ont la faculté de résilier unilatéralement le bail en cours, en donnant congé à l’expiration de chaque période triennale (art. L. 145-4, al. 2 et 3, C. com.). Le statut protecteur des baux commerciaux permet ainsi au preneur de résilier librement le bail commercial, au moins six mois à l'avance, par le biais d’un congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (art. L. 145-4, al. 2). Le preneur et le bailleur ne peuvent pas exercer ce droit dans les mêmes conditions.
Délai et formalités pour le preneur
Le preneur doit juste notifier le bailleur dans le respect du délai légal et la forme du congé, mentionnant clairement son intention de mettre fin au bail, sans devoir justifier les raisons de sa décision unilatérale.
Motifs spécifiques pour la résiliation par le bailleur
Le bailleur en revanche ne peut exercer la résiliation triennale que pour des motifs précis telle que, notamment, le construction reconstruction ou surélévation de l’immeuble, ou la transformation à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Lorsque le bailleur invoque l’une de ces situations et délivre régulièrement congé au preneur, le bail en cours est résilié et il est tenu, par conséquent, de verser au preneur une indemnité d’éviction.
Résiliation par consentement mutuel
Les parties peuvent aussi révoquer leurs contrats par consentement mutuel (art. 1193 C. civ.). La résiliation d’un commun accord suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Elle se réalise dès qu’une partie accepte l’offre de résolution faite par l’autre, indifféremment de la forme de cette rencontre de volontés. La volonté des parties doit, cependant, être certaine et non équivoque. Les parties doivent se mettre d’accord tant sur le principe, que sur les conséquences de la résiliation.
Résiliation anticipée en cas de perte de la chose louée
La perte de la chose louée qu’elle résulte d’un cas fortuit ou soit imputable à l’une des parties, qu’elle soit totale ou partielle, peut mettre fin, de manière anticipée, au bail commercial (art. 1722 C. civ.).
Conséquences de la résiliation du bail
Les obligations des parties cessent à partir du jour où la résiliation prend effet. A défaut de preuve d’un accord entre les parties convenant de la résiliation, le preneur reste redevable des loyers dus.
Exclusion de l’indemnité d’éviction en cas de résiliation amiable
La résiliation amiable est exclusive de l’indemnité d’éviction qui pour objet de réparer le préjudice qui résulte la privation de la propriété commerciale conférée par le statut des baux commerciaux au preneur, laquelle n’est nullement remise en cause lorsqu’il s’agit d’une révocation mutuelle du bail commercial.
Définitivité de la résiliation et notification aux créanciers
La résiliation ne devient définitive qu’un mois après la notification effectuée par le bailleur aux créanciers inscrits afin de permettre la préservation de leur gage (art. L. 143-2 C. com.).
