L’opposabilité du transfert de propriété selon la qualité du tiers
L’opposabilité aux tiers du transfert immédiat de la propriété de l’objet de la vente dépend de la qualité du tiers, créancier des parties ou tiers absolu, mais aussi et surtout de la nature immobilière ou mobilière de la vente puisque l’opposabilité suppose que le tiers en ait connaissance.
Opposabilité des ventes immobilières et la publicité foncière
Lorsque la vente porte sur un immeuble, le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après la publication du titre au fichier immobilier. L'information des tiers est assurée par la publicité foncière dont le régime est prévu par le décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, qui énonce, en son article 30, que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité, s'ils n'ont pas été publiés, sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés. Les tiers ne peuvent se prévaloir de cette réglementation s’ils étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents. L'article 1198, alinéa 2, du Code civil, prévoit par ailleurs que lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier, est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi.
Règles d’opposabilité pour les ventes mobilières
Lorsque les ventes successives portent sur un meuble corporel, celui qui a pris possession de ce meuble en premier est préféré, aux termes de l’article 1198, alinéa 1er, du Code civil, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi. La solution est également consacrée à l'article 2276 selon lequel, en fait de meubles, la possession vaut titre, et qui autorise celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose de la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve. Seule une possession exempte de vices par le sous-acquéreur lui-même ou par autrui confère à celui-ci un titre faisant obstacle à la revendication.
L’opposabilité des actes aux créanciers
Les créanciers de l’acheteur ou du vendeur subissent également l'influence des actes passés par leur débiteur, qui leur sont opposables du seul fait de la vente. Ils bénéficient donc d'une action en inopposabilité en cas de fraude à leurs droits sur le fondement de l’article 1341-2 du Code civil, qui leur permet d'introduire une action paulienne pour faire déclarer inopposables à leur égard les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits, à charge d'établir, s'il s'agit d'un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.
L’opposabilité aux tiers absolus selon la réforme du droit des contrats
L’opposabilité de la vente aux tiers absolus, également dénommés les penitus extranei, est régie par l'article 1199, issu de la réforme du droit des contrats. Après un rappel du principe selon lequel le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, il précise que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter et doivent, aux termes de l'article 1200, respecter la situation juridique créée par le contrat. Le transfert du droit de propriété leur est ainsi immédiatement opposable. Les actes de partage successoral sont ainsi opposables aux tiers bien qu’ils ne soient pas publiés.
