Définition de la promesse unilatérale de vente
Selon l’article 1124, alinéa 1er, du Code civil la promesse unilatérale de vente est “le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”. Aux termes de ce texte, le promettant s'engage donc unilatéralement à vendre au bénéficiaire qui, lui, dispose du droit d'acquérir ou de ne pas acquérir, étant entendu que lorsque ce dernier lève l'option le contrat de promesse est formé.
Les règles de consensualité et de solennité dans la promesse unilatérale
La promesse unilatérale de vente est en principe consensuelle. Par exception, la solennité de l’acte est nécessaire à la formation de la promesse unilatérale dans deux cas par application de :
- l'article 1589-2 du Code civil : “Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date”.
- l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation : “Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique”. Selon la Cour de cassation, ce texte est applicable à n'importe quelle promesse de vente, qu'elle soit qualifiée de promesse unilatérale ou synallagmatique.
L’engagement du promettant et le droit d’option du bénéficiaire
Conformément aux dispositions de l’article 1124 du Code civil, le promettant, lorsqu’il conclut une promesse unilatérale de vente, s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. En signant la promesse, le promettant consent à la fois à la promesse et à la vente, de sorte qu'en cas d'inexécution, il peut être contraint de s'exécuter, tandis que le bénéficiaire ne consent qu'au droit d'opter (ou non) pour la conclusion du contrat projeté. En effet, le bénéficiaire qui accepte la promesse unilatérale de vente, ne fait que consentir à son droit d'option, indépendamment de l'exercice même de ce droit, qui, s’il décide finalement de l’exercer, matérialisera son contentement au contrat de vente par la levée de l’option.
