Le preneur qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré. En contrepartie, il reste tenu de régler le loyer qui se transforme en indemnité d’occupation (art. L. 145-28 C. com.). Cette indemnité d’occupation dite statutaire se distingue de l’indemnité d’occupation de droit commun due après la résolution du bail.
L’indemnité d’occupation se calcule conformément aux règles de fixation du loyer, à l’exception de celle relative au plafonnement. Une pratique courante consiste en l’application d’un abattement compris entre 10 et 50 % de la valeur locative, pour tenir compte de la précarité de l’occupation. L’indemnité d’occupation peut faire l’objet d’une révision annuelle durant la période de maintien qui n’est cependant pas automatique. La clause d’échelle mobile triennale s’applique également.
L’indemnité d’occupation est due à compter de la date à laquelle le titre locatif prenant fin, l’occupation prend effet, même si le bailleur a introduit en justice sa demande en fixation de cette indemnité à une date postérieure. Le preneur, durant son maintien dans les lieux, doit respecter les conditions et clauses du contrat de bail expiré, y compris les modalités de paiement de l’indemnité d’occupation. Les manquements répétés à cette obligation constituent une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction.
L'obligation de payer l'indemnité d’occupation cesse lorsque le preneur a effectivement quitté les lieux et restitué les clés. Cette libération des lieux doit intervenir dans un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre (art. L. 145-29).
En cas de résolution du bail commercial, le preneur qui se maintient indûment dans les lieux devient un occupant sans droit ni titre. Cette occupation caractérise une faute quasi-délictuelle qui justifie le versement d'une indemnité, sauf en cas de tolérance du bailleur. L’indemnité d’occupation, dans ce cas, revêt un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire. L’obligation par l’occupant sans droit ni titre de verser une indemnité d’occupation cesse lorsqu’il quitte de manière effective les lieux et restitue les clés, permettant ainsi au bailleur de récupérer la jouissance de son bien.
