Définition et caractéristiques du pacte de préférence
Le pacte de préférence constitue un avant-contrat par lequel, le promettant s'engage à accorder un droit de préférence au bénéficiaire, dans l'hypothèse où il déciderait de vendre son bien, mais reste libre de ne pas vendre. L'article 1123 du Code civil dispose : “ Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter”. A la différence des promesses de vente, qui, dès leur conclusion, engagent les deux parties en ce qui concerne la promesse synallagmatique, ou seulement le promettant, pour la promesse unilatérale, le pacte de préférence n'est source d'obligations que si le promettant décide de vendre.
Différences entre pacte de préférence et promesse de vente
En revanche, à la différence d'une promesse de vente, le pacte de préférence ne requiert, pour sa validité, ni le pouvoir, ni la capacité du promettant à disposer de son bien. Le pacte de préférence doit préciser la chose sur laquelle il porte. Mais ni le prix, ni les conditions de la vente éventuels n'ont pas à être fixés comme dans une promesse de vente, sauf stipulations contraires. En outre, la validité du pacte de préférence ne saurait dépendre de la stipulation d'un délai. Par ailleurs, le pacte de préférence n'est soumis à aucune condition de forme.
Engagements et obligations du promettant dans le pacte de préférence
En concluant un pacte de préférence, le promettant s'engage à solliciter d'abord le bénéficiaire dans l'hypothèse où il vendrait, en lui donnant la préférence, mais aussi en lui faisant connaître les conditions particulières de la vente, avant la réalisation de celle-ci, mais il reste libre de ne pas vendre. Tant qu'il n'a pas l'intention de vendre, l'inaction du promettant n'est pas fautive envers le bénéficiaire. Ainsi, selon la jurisprudence, le pacte de préférence n'interdit pas au promettant/propriétaire un usage normal de son bien, à condition toutefois qu'il ne crée pas une situation juridique propre à en annihiler les effets en le louant ultérieurement à des tiers bénéficiant d'un droit de préemption. En revanche, dès qu'il prend la décision de vendre, le promettant est tenu de donner la priorité au bénéficiaire, de sorte qu'il viole le pacte de préférence, s'il conclut une promesse de vente avec un tiers avant l'échéance dudit pacte.
Droits et liberté de décision du bénéficiaire
En ce qui concerne le bénéficiaire, il ne se voit accorder aucun moyen de contrainte, mais seulement le droit de répondre en priorité à l’offre de contracter formulée par le promettant aux conditions fixées pas ce dernier. Le bénéficiaire est libre d'accepter ou de refuser l'offre de vente émise en exécution d'un pacte de préférence, mais son acceptation vaut vente. En cas de refus du bénéficiaire, qui peut être explicite comme implicite, le promettant se trouve libéré de son engagement envers ce dernier.
Sanctions en cas de violation du pacte de préférence
Selon la jurisprudence, le non-respect d'un pacte de préférence, qui met une obligation de faire à la charge du promettant, ne peut être sanctionné par son exécution forcée : le promettant qui se met volontairement dans l'impossibilité d'exécuter le pacte de préférence doit payer des dommages et intérêts au bénéficiaire privé de son droit.
Actions possibles contre un tiers en cas de violation du pacte
L'article 1123, alinéa 2, du Code civil énonce les différentes sanctions applicables en cas de violation du pacte de préférence au profit d'un tiers : “ Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu”.
