Définition de la promesse synallagmatique de vente
Selon l'article 1589 du Code civil : “La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix”. Contrairement au mécanisme de la promesse unilatérale de vente, la conclusion de l'avant-contrat de promesse synallagmatique suppose que les deux parties échangent réciproquement leur consentement sans que l'expression de leur consentement soit décalée dans le temps. Selon la jurisprudence, l'échange d'une promesse unilatérale d'achat et d'une promesse unilatérale de vente peut réaliser une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive, dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu'elles sont stipulées dans les mêmes termes. En revanche, dans une promesse de vente, ni la faculté de substitution reconnue à l’acquéreur, ni la clause qui exclut l’arbitrage du notaire en cas de litige, n’ont d’effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse.
Effets et formalismes de la promesse synallagmatique de vente
Une fois conclue, la promesse synallagmatique emporte directement ses effets, dès lors qu'en principe, l'accord des parties sur la chose et le prix suffit à former la vente. La formation du contrat de vente opère en principe transfert de propriété (mais aussi de la garde et des risques), sauf stipulations contraires. En principe, aucun formalisme n’est requis pour conclure une promesse synallagmatique de vente. Par exception au principe du consensualisme, la loi prévoit toutefois la solennité des promesses visées à l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation, selon lequel “toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique”. En revanche, les promesses synallagmatiques de vente échappent à la formalité de l'enregistrement prévue à l'article 1589-2 du Code civil qui ne vise que les promesses unilatérales de vente.
Droit d’exécution forcée et résiliation en cas de non-respect
En matière de promesse synallagmatique de vente, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et/ou l'indemnisation de son préjudice. En revanche, lorsque la promesse de vente a été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, qui ne s'est pas réalisée, le bénéficiaire ne commet pas de faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles en laissant passer le délai ultime de réitération sans se manifester auprès du promettant.
Violation de la promesse synallagmatique de vente et responsabilité
Par ailleurs, le promettant qui, en violation d'une promesse synallagmatique de vente antérieurement consentie, vend le bien à un tiers, manque à ses engagements envers le bénéficiaire, à qui il doit réparation. S'agissant du tiers acquéreur, les juges distinguent selon qu'il est de bonne ou mauvaise foi. Le fait d'acquérir un immeuble, en connaissance d'une promesse de vente consentie antérieurement sur ce même bien à une autre personne, constitue une faute. En revanche, le tiers de bonne foi qui ignorait l'existence d'une promesse antérieure ne saurait être condamné à réparation.
La publicité foncière et l’opposabilité des promesses synallagmatiques de vente
Concernant la vente, la jurisprudence considérait initialement que devait être annulée la vente réalisée en violation d’une promesse synallagmatique antérieure, lorsque l’attitude du promettant ainsi que du tiers acquéreur ne pouvait s’expliquer que par un concert frauduleux dans le but d’évincer le bénéficiaire des droits qu’il possédait sur l’immeuble litigieux et dont les acquéreurs n’ignoraient pas l’existence. L'acquisition ainsi réalisée ne permettait donc pas au tiers acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière, de sorte que la vente n'était pas opposable au bénéficiaire de la promesse synallagmatique. La Cour de cassation est revenue sur sa position et considère désormais qu’une première promesse synallagmatique de vente non publiée n'est pas opposable au second acquéreur du même bien ayant fait publier son titre de vente, même s'il avait eu connaissance de celle-ci.
